Resultaten grondexploitatie en reserve grondzaken

Het doel van de bestemmingsreserve Grondzaken is het vormen van een toereikende buffer voor het opvangen van schommelingen in de resultaten op de grondexploitaties en op het strategisch grondbezit. Winsten en verliezen worden ten gunste of ten laste van de reserve Grondzaken gebracht. Het gerealiseerde resultaat 2016 bedraagt 1, 5 miljoen negatief. Het nadeel is de som van bijdrage aan grondexploitaties van 3,7 miljoen euro (Westpoort, Kempkensberg, Westpoort en Driehoek Peizerweg), nadeelcompensatie Damsterdiep 0,4 miljoen euro, en verkoopresultaat op gronden (Tennet en Gdanskweg van 2,3 miljoen euro

De omvang van de reserve grondzaken en grondbank per 31 december 2016 bedraagt 53,9 miljoen euro (2015: 49,7 miljoen euro. Naar verwachting zal in 2017 de reserve wijzigen door toevoeging van 1,0 miljoen euro, bijdrage grondexploitaties van 2,2 miljoen euro en afnemen door de resultaatbestemming 2016 ad 1,5 miljoen euro, kapitaallasten bovenwijkse voorzieningen Meerstad van 4,8 miljoen euro en het verwachte resultaat van 2017 van totaal 2,9 miljoen euro. De verwachte eindstand per 31 december 2017 is 47,9 miljoen euro.

Bij bepaling van het verwachte resultaat zijn de uitgangspunten gebruikt zoals deze zijn neergelegd in de nota resultaatbepaling. De uitgangspunten zijn als volgt:

• Goed koopmansgebruik;
• Gerealiseerde winsten worden verantwoord in de exploitatie onder aftrek van de nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten;
• Winsten worden bepaald op jaarbasis;
• Verliezen die op enig moment benoembaar, kwantificeerbaar, onontkoombaar en voorzienbaar zijn, worden als verlies genomen in het betreffende boekjaar;
• De waardering van het actief geschiedt tegen historische kostprijs of lager verwachte opbrengstwaarden. De afwaardering wordt ten laste van de exploitatie gebracht.

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd.  Met het uitvoeren van grondexploitaties opereert de gemeente als een ondernemer voor de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige inzichten wordt Meerstad (BV/CV) en de overige grondexploitaties van de gemeente als twee verschillende fiscale grondbedrijven beschouwd. Beide organisaties hebben immers een eigen projectteam én aansturing en zijn in die zin verschillende entiteiten. Beide entiteiten zijn apart beoordeeld voor de vennootschapsbelasting Het saldo van de ondernemingstoets voor de grondexploitaties binnen de gemeentelijke organisatie is negatief is en het voorlopige oordeel is dat er geen belastingplicht ontstaat. Voor Meerstad is de uitkomst van de ondernemingstoets positief, waardoor de grondexploitatie Meerstad door de ondernemingspoort gaat en daarmee belastingplichtig is. Het fiscale resultaat van Meerstad is meegenomen in de fiscale winst 2016.

Meerstad
In december 2015 hebben wij besloten om de impact van de verwachte wijzigingen van het BBV en de Vpb hiervan te laten onderzoeken voor Meerstad.  De nieuwe regels zijn vooral gericht op het beperken van de risico’s in grondexploitaties. Wij begrijpen de achterliggende gedachte van de gewijzigde regels. We hebben onder meer gekeken naar het beperken van de toerekening van bovenwijkse voorzieningen. In het geval van Meerstad gaat dat om investeringen in groen, water en infrastructuur. Gezien de omvang van Meerstad gaat het om grote bedragen. De totale investeringen in bovenwijkse voorzieningen zijn 150 miljoen euro, waarvan inmiddels 90 miljoen euro is gerealiseerd en 60 miljoen euro in de komende jaren nog geïnvesteerd moet worden. De gerealiseerde investeringen hebben vooral betrekking op de aankoop van grond voor groen en water. We hebben beoordeeld in welke mate de bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend. Voor de gerealiseerde investeringen hebben we dit voorlopig bepaald op 20% en voor de nog te realiseren investeringen gaan we vooralsnog uit van 50%. Op 21 december 2016 heeft u besloten om 80% van de gerealiseerde investeringen en 50% van de nog te realiseren investeringen te activeren respectievelijk in de toekomst te activeren. De kapitaallasten hiervan moeten worden gedekt uit de algemene middelen. In de komende jaren worden de kapitaallasten vooralsnog ten laste van de reserve grondzaken gebracht volgens het volgende schema.