Voorraden

Boekwaarde 1-1-2016
In verband met wijzigingen in de BBV zijn de boekwaarden 1-1-2016 op een aantal plaatsen gewijzigd. De niet in exploitatie genomen bouwgronden en een groot deel van de overige grond en hulpstoffen zijn overgeheveld naar de Materiële Vaste Activa.

Grondexploitaties
In de post onderhanden werk zijn grondexploitaties in uitvoering opgenomen als ook slot gecalculeerde complexen, bouwrijpe kavels en plankostencomplexen.

Na toepassing van de wijzigingen uit de Notitie Grondexploitaties 2016 zijn er per 1 januari 2016 18 grondexploitatiesin uitvoering te weten  waaronder de 5 sleutelprojecten (Ciboga, Westpoort, Europapark inclusief station en Kempkensberg, Oosterhamriktracé en Grote Markt). In 2016 zijn vier nieuwe grondexploitaties vastgesteld te weten: Vuursteenlocatie, Reitdiepzone, Topsportzorgcentrum en Uitvaartcentrum Crematorium Hoendiep.

De netto boekwaarde van deze grondexploitaties per  1 januari 2016  na correctie bedraagt 87 miljoen euro. (2014; 109  miljoen euro). In de komende jaren  verwachten wij 159,5 miljoen euro aan kosten te maken ten behoeve van deze grondexploitaties. Aan de opbrengsten kant verwachten wij 6 miljoen euro subsidies en of bijdragen van derden en 233,9 miljoen grondopbrengsten te realiseren. Het verwachte verloop van de grondexploitaties ziet er als volgt uit:

* Eén van de wijzigingen uit de notitie grondexploitaties is de verwerking van de verwachte verliezen c.q. onrendabele toppen die afgeboekt worden door bijdragen uit bijvoorbeeld nieuw beleid, intensiveringsmiddelen, reserve grondzaken, etc. Gedurende de afgelopen 20 jaren heeft u ter dekking van verwachte tekorten op gebiedsontwikkelingen middelen ter beschikking gesteld. Het gaat om met name middelen voor CiBoGa (36,6 miljoen euro), Oosterhamrikzone (17,9 miljoen euro), Westpoort, (met name Ontsluiting A7 en doorgaande weg, 29,3 miljoen euro, Europapark 33,7 miljoen euro, Europapark Station 17,1 miljoen euro en Grote Markt Oostwand 26,3 miljoen euro) Deze middelen zijn in de afgelopen jaren administratief verwerkt in de boekwaarde. Bij de slotcalculatie wordt doorgaans de definitieve balans opgemaakt en het eindresultaat opgemaakt. Op basis van de nieuwe notitie grondexploitaties worden deze middelen nu apart gepresenteerd als correctie op de boekwaarde. Onderstaand volgt een nadere specificatie van de boekwaarde, voorziening en verwacht resultaat per 1 januari 2016 respectievelijk 31 december 2016.

De waardering van de grondexploitaties is gebaseerd op de inzichten van medio juli 2016  en de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten.

De verwachte looptijd van de grondexploitaties loopt uiteen van 2 tot 25 jaar. Onderdeel van de grondexploitatie zijn de reeds gemaakte kosten en gerealiseerde kosten en daarnaast de toekomstige verwachte opbrengsten en kosten. De raming van de kosten van verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken en andere kosten zijn mede gebaseerd op de uitgangspunten van de diverse ruimtelijke c.q. bestemmingsplannen, die behoren bij de grondexploitatie en de gebruikelijk uitgangspunten van de desbetreffende kostensoort. De gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties zijn gebaseerd op het meeste recente grondprijzenbeleid (2014-2018).

Voor het verloop van tijd en de hiermee samenhangende kosten van rente en inflatie is rekening gehouden met de volgende parameters:

• Rekenrente 2,5%;
• Opbrengstenstijging woningbouw: 2% vanaf 2018 tot en met 2026;
• Opbrengststijging bedrijventerreinen 1% vanaf 2018 tot en met 2026;
• Kostenstijging: 2%.

Voor het bepalen van de kosten- en opbrengstenindex is net als vorig jaar aansluiting gezocht bij de langjarige prijsindex (algemene inflatie) en de loonontwikkeling die door het CBS worden bijgehouden. Beide komen over een looptijd van de afgelopen 25 jaar gemiddeld uit rond de 2,25% en op 1,75% over de laatste 10 jaar. Wij hanteren deze parameters om de volgende redenen:

• De indexen voor de prijs en loonontwikkeling worden langjarig bijgehouden en
• De leencapaciteit bepaald het beschikbare inkomen waarop loon- en prijsindexen grote invloed hebben.

Het verschil in de kosten- en opbrengstenindex tussen Meerstad en de overige grondexploitaties heeft te maken met de verschillen in looptijd. De grondexploitatie van Meerstad heeft een lange looptijd (25 jaar). De looptijd van de overige projecten is korter. Door bij deze overige projecten een percentage te hanteren, die meer recht doet aan de ontwikkeling van de afgelopen tien jaar. Het  percentage van 2% te hanteren, kiezen we gemiddelde koers tussen het langjarig gemiddelde (2,25% en het gemiddelde van de afgelopen tien jaren (1,75%). Daarnaast passen we mede gezien de kortere looptijd, voorzichtigheidshalve voor de eerste twee jaar geen opbrengstenindex toe.

Voor de bedrijventerreinen hebben we in 2016  de opbrengstenindexering van 2% naar 1% bijgesteld. Dit door het achterwege blijven van investeringen in nieuwe bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in combinatie met de te hanteren grondprijzen en om ongeveer gelijke tred te houden met gehanteerde opbrengstenindexeringen in de regio.

De ramingen van de afzetverwachtingen zijn gebaseerd op de meest recente interne en externe onderzoeken. Voor de woningbouw is op stedelijk niveau rekening gehouden met de afzetverwachting uit het woningmarktonderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve woonvraag 2013-2030 en voor de kantoren zijn de uitgangspunten gehanteerd uit de structuurvisie kantorenmarkt 2010-2012. De verwachte afzet bedrijfsterreinen is gebaseerd op de actualisatie marktanalyse werklocaties 2014. Uitgangspunt bij deze marktanalyse is het prognosemodel “de Bedrijfslocatiemonitor” waarop de marktvraag in 2011 is gebaseerd.

De verwachte marktvraag voor bedrijventerreinen tussen 2014 en 2030 wordt ingeschat tussen 70 en 85 hectare. De marktvraag na 2030 laat zich minder goed voorspellen door middel van het prognosemodel. Voor de periode 2030-2040 hebben wij op basis van de huidige inzichten een schatting gemaakt van de verwachte marktvraag met een bandbreedte van 30 tot 78 ha. De verwachte omvang van de actieve en passieve voorraad na 2030 bedraagt circa 65  ha en ligt voor een deel in Westpoort (17 ha) en voor het merendeel in Meerstad (32 ha). In 2014 hebben wij onze grondexploitaties in overeenstemming gebracht met deze verwacht marktvraag. Dit heeft ertoe geleid dat er een afname is van 40 ha ten opzichte van 2013 en dat voor deze schattingswijziging een verliesvoorziening van 13 miljoen euro is getroffen in de grondexploitatie Meerstad.

Uiteraard betreft de waardering van het onderhanden werk een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaren zowel  positief als negatief kan uitvallen. Met name de afzetverwachting van gronden voor woningbouw- en bedrijfsterreinen is omgeven met onzekerheden welke aanzienlijke impact kunnen hebben op de waardering. De nog te realiseren opbrengsten en kosten in de exploitatiebegrotingen zijn grotendeels bepaald op inschattingen, die mede het uiteindelijke verwachte exploitatieresultaat bepalen. Daarnaast zijn er bijzondere risicofactoren. Per project worden de bijzondere risicofactoren benoemd en gekwantificeerd. De risico’s worden ingeschat met behulp van het boxenmodel. Het boxenmodel is een model voor het beheersen van een grondexploitatie. Er wordt onderscheid gemaakt in de grondexploitaties tussen boekwaarde en aangegane verplichtingen (box 1), de nog te realiseren opbrengsten en investeringen waarover reeds besluitvorming door de Raad heeft plaatsgevonden (box 2) en kansen en risico’s waarmee geen rekening is gehouden in de grondexploitatie (box 3).  Het totaal van box 1 en box 2 bepalen het resultaat van de grondexploitatie. Box 3 geeft inzicht in de kansen en risico’s van het project welke niet opgenomen zijn in de projectbegroting. Het gaat om kansen en risico’s waarvan de kans dat het zich voordoet kleiner dan 50% is. Wordt de kans op voordoen van een risico groter dan 50% ingeschat, dan wordt de kosten die samenhangen met het risico opgenomen in de grondexploitatie. Is de kans kleiner dan 50% dan wordt het risico meegenomen in het benodigde weerstandsvermogen.

De boekwaarde per 31 december 2015 is de som van gemaakte kosten minus gerealiseerde opbrengsten. Deze boekwaarde maakt onderdeel uit van de grondexploitaties en is onomkeerbaar. De volgende factoren bepalen de risico’s een grondexploitatie en hebben grote invloed op het uiteindelijke resultaat:

• Uitkomsten van aanbesteding van civiel- en cultuurtechnische werken en van invloed zijn op de omvang van de uitvoeringskosten;
• Marktomstandigheden die de omvang van de grondprijzen bij uitgifte van gronden bepalen en van invloed zijn op de verkoopopbrengsten;
• Marktomstandigheden die het gronduitgifte tempo bepalen en uiteindelijk van invloed zijn op de exploitatielasten;
• Juridische en planologische procedures die van invloed zijn op de omvang van de planontwikkelingskosten en eventuele vertraging veroorzaken;
• Algemene prijs- en renteontwikkelingen alsmede de ontwikkeling van het renteomslagpercentage van de gemeente Groningen;
• Project specifieke risico’s die verbonden zijn aan subsidies, verwervingen, saneringen etc.

Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de voorraden. In de paragraaf weerstandsvermogen zijn de risico’s met betrekking tot grondexploitaties opgenomen. Dit risico is berekend op basis van de risicoboxenmethode zoals vastgesteld door de Raad . Het berekend risico is berekend op basis een combinatie van vertragingsrisico, voorraadrisico en de projectgebonden risico’s. Op basis van deze methode bedraagt het gewogen risico inclusief de risico’s van de grondexploitatie Meerstad  157,6 miljoen euro. Het risico is voor 100% meegenomen in het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. Een nadere toelichting hierop is meegenomen in de paragraaf weerstandsvermogen.